Theo như Phần lớn các khách hàng thường có tâm lý không mấy thiện cảm và nhiệt tình với việc mua nhà thông qua theo hình thức mua bán bằng văn bản chuyển nhượng.Nếu Đứng góc độ pháp lý thì nó khác nhau ở những hình thức hợp đồng,tuy nhiên trên thực tế quyền lợi chung của khách hàng được đảm bảo và không có gì thay đổi cugx như không hề có sự rủi ro so với việc ký hợp đồng trực tiếp từ chính chủ đầu tư . Điều này thực tế được thể hiện rõ ràng trong Luật Nhà ở và các văn bản thông tư có liên quan vào năm 2010.
Theo quy định của Bộ xây dựng tại điểm B khoản 06 điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD đối với loại căn hộ chung cư “Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này [...]”.
Thủ tục này thực chất khá đơn giản ,và được quy định ngay tại Điều 01 Thông tư 16/2010/TT-BXD . Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP:
- Đầu tiên, hai bên đều phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ như sau :
+ Bên A ( bên bán):
+ Chứng minh thư bên A
+ Sổ hộ khẩu đứng tên
+ Giấy đăng ký kết hôn (trong trường hợp nếu tài sản thuộc sở hữu của vợ, chồng)
+ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ( mà trực tiếp bên A kí với chủ đầu tư)
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán CH trước ( nếu chuyển nhượng từ lần 2 trở lên)
+ Bên B ( bên mua):
+ Chứng minh thư bên B
+ Sổ hộ khẩu đứng tên
+ Giấy đăng kí kết hôn (tuwong tự nếu tài sản đứng tên hai vợ chồng)
(Lưu ý : Các CMND, sổ hộ khẩu, giấy đăng kí kết hôn khách hàng đều phải chuẩn bị thành 03 bản phô tô công chứng)
- Hai bên tự nguyện đến phòng công chứng gần nhất và lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ
- Sau đó tiếp tục đến cơ quan thuế để trực tiếp làm thủ tục nộp thuế theo quy định của pháp luật
- Bên nhận chuyển nhượng tức bên A đến chủ đầu tư xin xác nhận chuyển nhượng hợp đồng cho bên B gồm:
+ Bản sao biên lai thuế thu nhập cá nhân hoặc các giấy tờ chứng minh của cơ quan thuế nếu thuộc trường hợp được miễn giảm,...
+ Bản sao hợp đồng mua bán kí trực tiếp với chủ đầu tư
+ Bản gốc của văn bản chuyển nhượng mà thực tế đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này.
Kể từ ngày mà chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư sẽ chấm dứt giao dịch với bên A - bên chuyển nhượng hợp đồng và theo đó chủ đầu tư sẽ trực tiếp giao dịch với bên B - nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tức bên B sẽ được tiếp tục để thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở mà đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở, bắt đầu tính kể từ ngày chủ đầu tư mà xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở mà thành nhiều lần thì kể từ lần chuyển nhượng thứ hai ( 02) trở đi, các bên đều phải thực hiện thủ tục thực hiện như lần chuyển nhượng đầu tiên. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng ( A) lần sau có trách nhiệm tiếp nhận và lưu giữ các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng lần trước;
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối : (là tổ chức, cá nhân có đơn đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở) được đứng tên , trong Giấy chứng nhận quyền sở căn hộ.
Và Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì ngoài các giấy tờ theo quy định, của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, chủ đầu tư và khách hàng có chịu trách nhiệm nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định sau đây:
- Hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được ký giữa chủ đầu tư với bên mua nhà ở lần đầu;
- Giấy tờ xác nhận đã giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản (đối với nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản) hoặc xác nhận về việc phân chia nhà ở của Sở Xây dựng (đối với trường hợp được phân chia nhà ở) của bên mua nhà lần đầu;
Tham khảo thêm : www.chochungcu.com.vn
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng, có xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định.
Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận lần cuối phải nộp văn bản chuyển nhượng hợp đồng và biên lai thu thuế của các lần chuyển nhượng trước hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo hướng dẫn tại ví dụ dưới đây:
Ví dụ: Ông B ký hợp đồng mua bán nhà ở với Công ty A theo hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong thời gian chưa nhận bàn giao nhà ở mà ông B chuyển nhượng hợp đồng mua bán này cho ông C thì B và C phải đi làm thủ tục công chứng văn bản chuyển nhượng, ông B nộp thuế thu nhập (nếu có), sau đó đề nghị Công ty A xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản này; nếu ông C lại chuyển nhượng hợp đồng này cho ông D và ông D lại chuyển nhượng tiếp cho ông E (E là người nhận chuyển nhượng cuối cùng) thì mỗi lần chuyển nhượng, các bên phải đi làm thủ tục theo quy định như trên.
Khi Công ty A (hoặc ông E) đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở thì phải nộp các giấy tờ có liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận: hợp đồng mua bán nhà ở ký giữa Công ty A và ông B; 03 văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng và xác nhận của chủ đầu tư kèm theo 03 biên lai thu thuế thu nhập (hoặc giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế của cơ quan thuế) cho 03 lần chuyển nhượng (giữa B và C, giữa C và D, giữa D và E); giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn giữa Công ty A và ông B (đối với nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản) hoặc xác nhận phân chia nhà ở của Sở Xây dựng đối với trường hợp ông B được Công ty A phân chia sản phẩm là nhà ở”.
Theo Như vậy, dù là khách hàng ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư hay là làm văn bản chuyển nhượng thì quyền lợi của khách hàng vẫn được đảm bảo, và không hề có bất kì rủi ro gì, Sổ đỏ vẫn mang tên khách hàng ( nếu là người nhận chuyển nhượng sau cùng).
Theo quy định của Bộ xây dựng tại điểm B khoản 06 điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD đối với loại căn hộ chung cư “Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này [...]”.
Thủ tục này thực chất khá đơn giản ,và được quy định ngay tại Điều 01 Thông tư 16/2010/TT-BXD . Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP:
- Đầu tiên, hai bên đều phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ như sau :
+ Bên A ( bên bán):
+ Chứng minh thư bên A
+ Sổ hộ khẩu đứng tên
+ Giấy đăng ký kết hôn (trong trường hợp nếu tài sản thuộc sở hữu của vợ, chồng)
+ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ( mà trực tiếp bên A kí với chủ đầu tư)
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán CH trước ( nếu chuyển nhượng từ lần 2 trở lên)
+ Bên B ( bên mua):
+ Chứng minh thư bên B
+ Sổ hộ khẩu đứng tên
+ Giấy đăng kí kết hôn (tuwong tự nếu tài sản đứng tên hai vợ chồng)
(Lưu ý : Các CMND, sổ hộ khẩu, giấy đăng kí kết hôn khách hàng đều phải chuẩn bị thành 03 bản phô tô công chứng)
- Hai bên tự nguyện đến phòng công chứng gần nhất và lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ
- Sau đó tiếp tục đến cơ quan thuế để trực tiếp làm thủ tục nộp thuế theo quy định của pháp luật
- Bên nhận chuyển nhượng tức bên A đến chủ đầu tư xin xác nhận chuyển nhượng hợp đồng cho bên B gồm:
+ Bản sao biên lai thuế thu nhập cá nhân hoặc các giấy tờ chứng minh của cơ quan thuế nếu thuộc trường hợp được miễn giảm,...
+ Bản sao hợp đồng mua bán kí trực tiếp với chủ đầu tư
+ Bản gốc của văn bản chuyển nhượng mà thực tế đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này.
Kể từ ngày mà chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư sẽ chấm dứt giao dịch với bên A - bên chuyển nhượng hợp đồng và theo đó chủ đầu tư sẽ trực tiếp giao dịch với bên B - nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tức bên B sẽ được tiếp tục để thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở mà đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở, bắt đầu tính kể từ ngày chủ đầu tư mà xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở mà thành nhiều lần thì kể từ lần chuyển nhượng thứ hai ( 02) trở đi, các bên đều phải thực hiện thủ tục thực hiện như lần chuyển nhượng đầu tiên. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng ( A) lần sau có trách nhiệm tiếp nhận và lưu giữ các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng lần trước;
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối : (là tổ chức, cá nhân có đơn đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở) được đứng tên , trong Giấy chứng nhận quyền sở căn hộ.
Và Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì ngoài các giấy tờ theo quy định, của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, chủ đầu tư và khách hàng có chịu trách nhiệm nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định sau đây:
- Hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được ký giữa chủ đầu tư với bên mua nhà ở lần đầu;
- Giấy tờ xác nhận đã giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản (đối với nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản) hoặc xác nhận về việc phân chia nhà ở của Sở Xây dựng (đối với trường hợp được phân chia nhà ở) của bên mua nhà lần đầu;
Tham khảo thêm : www.chochungcu.com.vn
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng, có xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định.
Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận lần cuối phải nộp văn bản chuyển nhượng hợp đồng và biên lai thu thuế của các lần chuyển nhượng trước hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo hướng dẫn tại ví dụ dưới đây:
Ví dụ: Ông B ký hợp đồng mua bán nhà ở với Công ty A theo hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong thời gian chưa nhận bàn giao nhà ở mà ông B chuyển nhượng hợp đồng mua bán này cho ông C thì B và C phải đi làm thủ tục công chứng văn bản chuyển nhượng, ông B nộp thuế thu nhập (nếu có), sau đó đề nghị Công ty A xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản này; nếu ông C lại chuyển nhượng hợp đồng này cho ông D và ông D lại chuyển nhượng tiếp cho ông E (E là người nhận chuyển nhượng cuối cùng) thì mỗi lần chuyển nhượng, các bên phải đi làm thủ tục theo quy định như trên.
Khi Công ty A (hoặc ông E) đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở thì phải nộp các giấy tờ có liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận: hợp đồng mua bán nhà ở ký giữa Công ty A và ông B; 03 văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng và xác nhận của chủ đầu tư kèm theo 03 biên lai thu thuế thu nhập (hoặc giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế của cơ quan thuế) cho 03 lần chuyển nhượng (giữa B và C, giữa C và D, giữa D và E); giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn giữa Công ty A và ông B (đối với nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản) hoặc xác nhận phân chia nhà ở của Sở Xây dựng đối với trường hợp ông B được Công ty A phân chia sản phẩm là nhà ở”.
Theo Như vậy, dù là khách hàng ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư hay là làm văn bản chuyển nhượng thì quyền lợi của khách hàng vẫn được đảm bảo, và không hề có bất kì rủi ro gì, Sổ đỏ vẫn mang tên khách hàng ( nếu là người nhận chuyển nhượng sau cùng).
